Кто должен — арендатор или арендодатель? Вопросы охраны окружающей среды при арендных отношениях

Ключевые вопросы

Постановка на учет объекта НВОС

Составление экологической документации

Заключение договора с регоператором

Установление СЗЗ

Оформление акта рекультивации

Рассмотрим вопросы охраны окружающей среды, которые возникают при арендных отношениях.

Юридическое лицо (застройщик) арендовало земельный участок под строительство. Кто должен поставить на государственный учет объект, оказывающий негативное воздействие на окружающую среду (далее — НВОС), — застройщик или собственник земельного участка?

Объекты НВОС подлежат постановке на государственный учет юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими хозяйственную и (или) иную деятельность на указанных объектах, в уполномоченном Правительством РФ федеральном органе исполнительной власти или органе исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией[1].

Свидетельства о постановке на государственный учет объектов НВОС, об актуализации учетных сведений об объекте НВОС, о снятии с государственного учета объектов НВОС выдаются хозяйствующим субъектам, осуществляющим деятельность на объектах НВОС (п. 11 ст. 69 Федерального закона № 7-ФЗ).

Словарь

Объект НВОС — объект капитального строительства и (или) другой объект, а также их совокупность, объединенные единым назначением и (или) неразрывно связанные физически или технологически и расположенные в пределах одного или нескольких земельных участков (ст. 1 Федерального закона № 7-ФЗ).

Заявку о постановке объекта на учет, сведения и документы, представляемые для актуализации учетных сведений об объекте или снятия объекта с государственного учета, хозяйствующий субъект, осуществляющий деятельность на объекте, направляет в территориальный орган Росприроднадзора посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о получении или в электронном виде посредством заполнения электронного средства формирования заявки с использованием Единого портала госуслуг или официального сайта Росприроднадзора[2].

Кроме того, раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» проектной документации должен содержать перечень мероприятий по предотвращению и (или) снижению возможного негативного воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период строительства и эксплуатации объекта капитального строительства, включающий[3]:

• результаты расчетов приземных концентраций загрязняющих веществ, анализ и предложения по предельно допустимым и временно согласованным выбросам;

• обоснование решений по очистке сточных вод и утилизации обезвреженных элементов, по предотвращению аварийных сбросов сточных вод;

• мероприятия по охране атмосферного воздуха;

• мероприятия по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке и размещению опасных отходов.

Таким образом, ставить на учет строящийся объект должно то юридическое лицо, которое осуществляет деятельность (стройку) на данном объекте. Поскольку мероприятия по охране окружающей среды разрабатываются в рамках проектной документации на строительство, их разработкой занимается застройщик, следовательно, он и должен поставить объект НВОС на учет.

Организация арендует офис. Кто должен оформлять экологическую документацию (вести учет отходов, заполнять форму № 2-ТП (отходы), представлять декларацию о плате за НВОС, составлять паспорта отходов, заключать договоры на передачу отходов) — арендатор или арендодатель?

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды[4].

Паспортизация отходов I–IV классов опасности осуществляется индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, в процессе деятельности которых образуются такие отходы[5].

Отметим, что положения Федерального закона «Об отходах производства и потребления»[6] в основном построены так: в чьей деятельности образуются отходы, тот несет за них ответственность и разрабатывает ту или иную природоохранную документацию.

В связи с этим за отходы, которые образуются в результате деятельности арендатора, отвечает сам арендатор (если иное не установлено договором аренды), а значит, он обязан оформлять экологическую документацию.

Для того чтобы за отходы отвечал арендодатель, в договоре аренды следует прописать, например, следующее:

Отходы, образующиеся в офисе (помещении) арендатора, считаются образованными от деятельности арендодателя по сдаче помещения в аренду и удаляются из офиса (помещения) арендодателем. Арендодатель осуществляет все обязанности образователя и собственника данных отходов, предусмотренные действующим законодательством, а именно: соблюдает федеральные нормы, правила и иные требования в области обращения с данными отходами, ведет учет данных отходов в соответствии с Порядком учета в области обращения с отходами, представляет в установленном порядке необходимую информацию по форме статистического учета № 2-ТП (отходы), предусматривает места (площадки) накопления таких отходов, разрабатывает паспорта отходов I–IV классов опасности.

Распространенная ситуация, когда в договоре аренды прописано, что арендодатель оказывает только услугу по организации удаления (передачи) отходов, однако в таком случае ответственность за обращение с отходами остается на арендаторе и экологическая документация также разрабатывается арендатором.

Вопросы установления права собственности на отходы, как и вопросы определения стороны, ответственной за исполнение обязанностей в области обращения с отходами, возложенных на образователя отходов действующим природоохранным законодательством, регулируются хозяйствующими субъектами в рамках договорных отношений[7].

Поскольку в результате осуществления деятельности в офисном помещении обычно образуются отходы, относящиеся к твердым коммунальным отходам (далее — ТКО), то плата за НВОС не вносится на основании п. 2 ст. 16.1 Федерального закона № 7-ФЗ. Соответственно, декларация о плате за НВОС не представляется ни арендодателем, ни арендатором. При этом разрабатываются паспорта отходов, ведется учет образовавшихся отходов, подготавливается статистическая отчетность, заключаются договоры на передачу отходов арендатором, если иное не предусмотрено договором аренды.

Кто должен заключать договор с региональным оператором при арендных отношениях?

Собственники ТКО обязаны заключить договор на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются ТКО и находятся места их накопления (п. 4 ст. 24.7 Федерального закона № 89-ФЗ).

Региональный оператор заключает договор на оказание услуг по обращению с ТКО, образующихся в зданиях (за исключением жилых помещений), строениях, сооружениях, нежилых помещениях, в т.ч. в многоквартирных домах и на земельных участках, — с лицами, владеющими такими зданиями, строениями, сооружениями, нежилыми помещениями на законных основаниях, или уполномоченными ими лицами[8].

Вопрос собственности на отходы должен быть урегулирован в рамках договора аренды между сторонами (арендодателем и арендатором). Если в договоре аренды этот вопрос не урегулирован, то обязанность по заключению договора на вывоз ТКО ложится на арендатора как на собственника отходов.

Кто должен устанавливать санитарно-защитную зону (далее — СЗЗ) при арендных отношениях?

В срок не более одного года со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта, в отношении которого установлена или изменена СЗЗ, правообладатель такого объекта обязан[9]:

• провести исследования (измерения) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта;

• если выявится необходимость изменения СЗЗ, установленной или измененной исходя из расчетных показателей уровня химического, физического и (или) биологического воздействия объекта на среду обитания человека, — представить в уполномоченный орган заявление об изменении СЗЗ.

В случае технического перевооружения объекта, изменения применяемых на объекте технологий производства продукции, изменения вида разрешенного использования или назначения объекта (за исключением случаев, предусмотренных п. 10 Правил № 222), а также в случае прекращения эксплуатации или ликвидации (в т.ч. сноса) объекта, являющегося объектом накопленного вреда окружающей среде, правообладатель объекта обязан (п. 9 Правил № 222):

• в срок не более одного года со дня наступления указанных обстоятельств провести исследования (измерения) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта при его ликвидации);

• при выявлении превышения установленных гигиенических нормативов либо изменения такого воздействия объекта на среду обитания человека по сравнению с уровнем воздействия, исходя из которого была установлена СЗЗ, — представить в уполномоченный орган заявление об установлении, изменении или о прекращении существования СЗЗ.

В случае прекращения эксплуатации, ликвидации (в т.ч. сноса) объекта, не являющегося объектом накопленного вреда окружающей среде, изменения вида разрешенного использования или назначения такого объекта, предусматривающего осуществление деятельности, в результате которой за контурами объекта его химическое, физическое и (или) биологическое воздействие на среду обитания человека не превышает установленных гигиенических нормативов, правообладатель объекта обязан в срок не более одного месяца со дня наступления указанных обстоятельств представить в уполномоченный орган заявление о прекращении существования СЗЗ (п. 10 Правил № 222).

Как видим, установление, изменение или прекращение существования СЗЗ осуществляются правообладателем объекта.

Словарь

Правообладатели земельных участков — собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (ст. 5 Земельного кодекса РФ).

Следовательно, устанавливать СЗЗ может как арендодатель (собственник объекта), так и арендатор (имеющий права на временное владение и пользование объектом). Обязанности по установлению СЗЗ можно разграничить в договоре аренды.

Кто должен подписывать акт рекультивации — арендатор земельного участка, который провел рекультивацию, или собственник земельного участка?

Разработка проекта рекультивации и рекультивация земель обеспечиваются лицами, деятельность которых привела к деградации земель, в том числе[10]:

• правообладателями земельных участков;

• лицами, использующими земельные участки на условиях сервитута, публичного сервитута;

• лицами, использующими земли или земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

В случае если лица, деятельность которых привела к деградации земель, не являются правообладателями земельных участков и у правообладателей земельных участков, исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (далее — ОИВС, ОМС), уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, отсутствует информация о таких лицах, разработка проекта рекультивации и рекультивация земель обеспечиваются (п. 4 Правил № 800):

• гражданами и юридическими лицами — собственниками земельных участков;

• арендаторами земельных участков, землепользователями, землевладельцами — в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев ухудшения качества земель в результате воздействия природных явлений при условии, что арендаторами, землепользователями, землевладельцами принимались меры по охране земель в соответствии с земельным законодательством);

• ОИВС и ОМС, уполномоченными на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, — в отношении земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам, а также в отношении земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам, в случае ухудшения качества земель в результате воздействия природных явлений при условии, что арендаторами, землепользователями, землевладельцами принимались меры по охране земель в соответствии с земельным законодательством.

Проект рекультивации подлежит согласованию (п. 15 Правил № 800):

Акт рекультивации подписывается лицом, которое проводит рекультивацию (п. 30 Правил № 800). В данном случае таким лицом является арендатор земельного участка.

При этом не позднее 30 календарных дней с момента подписания акта его необходимо направить лицам, которые согласовывали проект рекультивации, в т.ч. собственнику земельного участка (п. 31 Правил № 800).