Теория оценки стоимости земли промназначения, используемой под свалку.

Уважаемые господа!

Хотелось бы услышать Ваше мнение о методике/теории/прецедентах оценки участка земли, занятого под свалку ТКО.
Актуальность консультации - идет уголовный процесс в суде.
Инвестор дал кредит региональной организации - оператору региональной областной свалки на выполнение проекта строительства полноценного полигона утилизации ТКО. Оператор свалки заложил участок земли в обеспечение кредита.
При этом эксперт оценил залог (40 га земли пром. назначения кадастровой стоимостью менее миллиона руб.) в сумму 15 млн. руб. Кредит был предоставлен по этот залог на пять лет. Оператор свалки потратил всю сумму кредита вместо проекта полигона на текущие нужды фирмы (налоги, зарплату) и ничего на свалке не улучшил. Никаких сооружений, коммуникаций, бетонироования площадки и пр. на свалке как не было, так и нет. Но ТКО на нее завозят ежедневно.
Предприятие- оператор свалки прекратило платить проценты по кредиту. Инвестор ждал пол-года, затем переоформил участок на себя, так как залог земли был оформлен нотариально. Далее Инвестор этот же участок этому же оператору свалки предоставил в аренду. Свалка продолжает заполняться. Но и арендные платежи свалка не платит.

Далее на горизонте появилась московская фирма, которая решила свалку забрать себе через процедуру банкротства оператора свалки.
Для ускорения юридических баталий в арбитражном суде против директора фирмы-оператора свалки завели уголовное дело, обвинив его в том, что он намеренно допустил дефолт по кредиту в сговоре с Инвестором и дешево оценил земельный участок под свалкой.
Появился новый оценщик-эксперт, который оценил участок земли под свалкой в 90 млн. Инвестора обвинили в мошенничестве
(соучастие в заведомо заниженной оценке участка земли с целью завладения мусорным бизнесом).

Обоих - и директора фирмы-оператора и Инвестора - арестовали и держат под арестом. Начался суд по 159 ст. УК ч. 4 и 201 ст. УК ч 2 ( в отношении бывшего директора) и 159 ст. ч 4 в отношении Инвестора, как соучастника директора.
Главное доказательство мошенничества - расхождение в шесть раз в оценке земельного участка под свалкой.

Логика оценщика № 2 : полигон - это выгодный бизнес, на таком участке за единицу времени можно захоронить столько-то тонн мусора и получить за это столько-то рублей. ЗНАЧИТ УЧАСТОК ЭТОТ ДОРОГОЙ, РАЗ НА НЕМ СВАЛКА.

Логика оценщика № 1: полигон расположен на бывших землях С/Х назначения, сравнительные цены на с/х земли и пром земли в этом регионе и в этом районе таковы, что он стоит 15 млн., а не 90 млн.

Обвинитель говорит, что истинная стоимость участка 90 млн., и подсудимые жулики. Защита говорит, что оценили объективно.
===================================================================================================

На мой взгляд, при оценке земли под свалкой нельзя подходить с шаблонами пром. производства. Эта земля становиться дешевле, а не дороже от того, что ее засоряют мусором. Рано или поздно встанет вопрос о рекультивации. Из каких денег хозяин должен будет очистить участок от ТКО и восстановить экологию?
Лицензия на утилизацию не зависит от того, в собственности участок или в аренде. Значит участок надо оценивать как таковой, а бизнес по утилизации как таковой ОТДЕЛЬНО, При этом сам участок земли от использования под свалку ТЕРЯЕТ стоимость относительно первоначальной рыночной или даже кадастровой. Или есть иные подходы/практика/прецеденты?

С уважением,